ბინის აგენტის მეშვეობით გაყიდვის ნაკლოვანებები თბილისში

სანამ აგენტის მეშვეობით ბინას გაყიდით, ყველას ვურჩევდი, გადახედონ უძრავი ქონების ბაზარს. მაგალითად, აქ:
https://moedani.online/search/real-estate/apartments/

ეს გვეხმარება გავიგოთ, თუ როგორ ყალიბდება ფასები და რომელი ბინები პოულობენ მყიდველებს სწრაფად — შუამავლის გარეშე.

ახლა კი, საქმეზე გადავიდეთ.

ბინის რეალტორის მეშვეობით გაყიდვა მოსახერხებლად ჟღერს, მაგრამ პრაქტიკაში შეიძლება დამალოს მრავალი ნიუანსი, რომელზეც იშვიათად საუბრობენ. და ეს ნაკლოვანებები ზოგჯერ გამყიდველს დრო, სტრესი და ფული უჯდება.

საკომისიო ერთადერთი ხარჯი არ არის

აგენტების უმეტესობა ფიქსირებულ საკომისიოს აწესებს: ფასის 2–5%.

მაგრამ შემდეგ, მოულოდნელად, ჩნდება „დამატებითი მომსახურება“:
• რეკლამა „პრემიუმ განთავსებებში“,
• ფოტოგრაფის მომსახურება,
• „იურიდიული მხარდაჭერა“,
• დოკუმენტების მომზადება,
• გამოქვეყნება მრავალ ვებსაიტზე.

ყველა ეს დამატებითი საფასური თავიდან არ იყო განხილული, მაგრამ ისინი თანდათან ჩნდება. და საბოლოოდ, საკომისიო სრულ ანგარიშ-ფაქტურად იქცევა.

გაბერილი ფასი გაყიდვის მთავარი დაბრკოლებაა

კომისიის გასაზრდელად, ბევრი აგენტი ხელოვნურად უმატებს ბინის ფასს.

შედეგი:
• ბინა დიდი ხნის განმავლობაში დგას ბაზარზე,
• მყიდველები განცხადებასაც კი არ ხსნიან,
• იმავე ტერიტორიაზე სხვა უძრავი ქონება უფრო სწრაფად იყიდება,
• გამყიდველი დროს კარგავს და ნერვიულობს.

2–3 თვის შემდეგ, რიელტორი, როგორც წესი, ბრუნდება ფრაზით:
„სასწრაფოდ უნდა შევამციროთ ფასი — ბაზარი დაეცა“.
მიუხედავად იმისა, რომ საწყისი ფასი უბრალოდ არარეალური იყო.

ექსკლუზიური კონტრაქტები — იურიდიული ხაფანგი

აგენტების მიერ შემოთავაზებული ერთ-ერთი ყველაზე უსიამოვნო პირობა ექსკლუზიურობაა.

ეს ნიშნავს:
• თქვენ არ შეგიძლიათ ბინის დამოუკიდებლად გაყიდვა,
• არ შეგიძლიათ განცხადებების განთავსება,
• არ შეგიძლიათ სხვა რიელტორთან მუშაობა,
• მაშინაც კი, თუ მყიდველს თავად იპოვით — იხდით საკომისიას.

არსებითად, თქვენ თქვენს ბინას გადასცემთ ადამიანს, რომელსაც არასდროს შეხვედრიხართ, მისი ექსკლუზიური მართვის ქვეშ.

თუ რიელტორი სუსტია, თქვენ ჩიხში ხართ — და ასეთი კონტრაქტიდან გამოსვლა რთულია.

„ნებისმიერისთვის“ ჩვენება — დროის კარგვა შედეგის გარეშე

ზოგიერთი რიელტორი თვლის, რომ მათი საქმეა რაც შეიძლება მეტი ადამიანის მოზიდვა.

არ აქვს მნიშვნელობა ვინ არიან ისინი:
• ტურისტები, რომლებიც „უბრალოდ ეძებენ“,

• სხვა რიელტორები,
• ადამიანები ბიუჯეტის გარეშე,
• შემთხვევითი გამვლელები, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან „მომავლით“.

ანგარიშგების თვალსაზრისით — თითქოს აქტივობაა,
მაგრამ რეალური მყიდველების პოზიციიდან — სიცარიელეა.

ჩვენებები ყოველდღე ხდება, მაგრამ ისეთი შეგრძნებაა, თითქოს არავინ არის მზად ყიდვისთვის.

მოლაპარაკებებში მანიპულირება — კლასიკური ზეწოლის ინსტრუმენტია

ტიპიური ფრაზებია:
• „მყავს მყიდველი, მაგრამ ახლა ფასდაკლებას ითხოვს“.
• „ეს საუკეთესო შეთავაზებაა — შემდეგ უარესი იქნება“.
• „მყიდველი დღესვე იყიდის, თუ ფასს შეამცირებთ“.
• „გეხმარებით — არ გსურთ კლიენტის დაკარგვა?“

ასეთი ფრაზების მიზანია ტრანზაქციის დაჩქარება გამყიდველის ხარჯზე და არა ხარისხის ხარჯზე.

რაც უფრო სწრაფად გაიყიდება ბინა — მით მალე მიიღებს რეალტორი თავის საკომისიას.

გამყიდველი ხშირად „პროცესის გარეთ“ აღმოჩნდება

თუ შუამავალი აკონტროლებს:
• ზარებს,
• მოლაპარაკებებს,
• დათვალიერებებს,
• ვაჭრობას,
• დოკუმენტებს,

გამყიდველი მხოლოდ მცირე ნაწილს იღებს რეალურ ინფორმაციას.

ხალად ხდება, რომ რიელტორი ფილტრავს მყიდველებს:
ზოგიერთს პასუხობს,
სხვებს — არა,
და ზოგიერთს „არ თვლის საინტერესოდ“.

შედეგად, გამყიდველმა შეიძლება არც კი იცოდეს, რომ რეალური მყიდველები არსებობდნენ — მაგრამ მათთან „კავშირი არ დაუშვეს“.

საბოლოო ჯამში — გაყიდვა შესაძლებელია, მაგრამ უნდა გესმოდეთ რისკები

შუამავალს შეუძლია დაგეხმაროთ, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის პროფესიონალია, გამჭვირვალეა და რეალურად მუშაობს გამყიდველის ინტერესების დაცვაზე.

თუმცა, ბაზარზე ბევრია ისეთი, ვინც:
• ზრდის ფასს,
• აჭიანურებს პროცესს,
• ცდილობს ექსკლუზივის გამოძალვას,
• მოჰყავს შემთხვევითი ადამიანები,
• მალავს მნიშვნელოვან ინფორმაციას,
• უბიძგებს ფასდაკლებებს, რომლებიც მისთვისაა მომგებიანი და არა — თქვენთვის.

ამიტომ, თბილისში სულ უფრო მეტი მფლობელი ირჩევს დამოუკიდებლად გაყიდვას — და ბაზარი ამის შესაძლებლობას ნამდვილად იძლევა.